אין השקעה "הכי טובה". יש השקעה שמתאימה לכם: לסכום שלכם, לטווח הזמן, לכמה שאתם רוצים להיות מעורבים, ולכמה סיכון אתם מוכנים לקחת. רוב הטעויות שעו"ד אורי בר רואה לא נובעות מעסקה גרועה, אלא מעסקה שלא התאימה למשקיע.
את המדריך כתב עו"ד אורי בר, עורך דין ויזם נדל"ן עם מעל 20 שנות ניסיון ומעל 400 עסקאות נדל"ן יזמיות בארה"ב.
מונח לא מוכר? כל המונחים מוסברים במילון המונחים להשקעות נדל"ן בארה"ב.
שש שאלות לשאול את עצמכם לפני שבוחרים השקעה
- כמה כסף אני משקיע, וכמה מתוכו אני יכול להרשות לעצמי לא לראות כמה שנים?
- לכמה זמן? השקעה לשנה, לחמש שנים או לעשרים שנה הן עולמות שונים.
- כמה מעורבות אני רוצה? לנהל, לקבל החלטות ולענות לטלפונים, או לקבל דוח פעם ברבעון.
- מה אני מחפש? הכנסה שוטפת, עליית ערך, או רווח חד פעמי.
- כמה סיכון אני מוכן לקחת? ומה יקרה לי אם אצטרך להזרים כסף נוסף.
- מה המצב שלי מבחינת מס? בישראל ובארה"ב. כדאי לברר עם רואה חשבון לפני, ולא אחרי.
התאמה בין הצרכים לסוג ההשקעה
| מה חשוב לכם | מה יכול להתאים | על מה לשים לב |
|---|---|---|
| הכנסה שוטפת ושליטה בנכס | נכס בודד להשכרה עם חברת ניהול | מצב הנכס, האזור, והסכם חברת הניהול |
| מעורבות מינימלית | השקעה דרך יזם או קבוצת משקיעים | ההסכם: יציאה, חלוקת רווחים ופיטורי יזם |
| תשואה קבועה ומוגדרת | הלוואה ליזם | בטוחה אמיתית ולוח זמנים להחזר |
| רווח מהיר ומוכנות לסיכון | פליפ: קנייה, שיפוץ ומכירה | הערכת עלויות ופיקוח על הקבלן |
| תחזוקה נמוכה וטווח ארוך | בית חדש מקבלן | הקבלן, האחריות ולוחות הזמנים |
ארבעה פרופילים נפוצים של משקיעים ישראלים
המשקיע בפעם הראשונה
לא מכיר את השוק, את המחירים ואת בעלי התפקידים. כדאי להתחיל בעסקה פשוטה ומובנת, עם ליווי של מי שמייצג רק אותו, ולא למהר אחרי התשואה הגבוהה ביותר. ראו מה חייב להיות בהסכם ליווי משקיעים.
המשקיע הפסיבי
רוצה שהכסף יעבוד בלי שיצטרך לעבוד. השקעה דרך יזם יכולה להתאים, אבל כאן הוא תלוי לחלוטין ביזם ובהסכם, ולכן הבדיקה המשפטית קריטית. ראו 17 נורות אדומות בהסכם השקעה.
המשקיע המעורב
רוצה לבנות תיק נכסים, ללמוד ולקבל החלטות. נכסים בודדים או פליפים יכולים להתאים, יחד עם מבנה החזקה נכון כמו חברת LLC. ראו פתיחת חברת LLC בארה"ב.
משקיעים יחד: חברים, משפחה ושותפים
השקעה משותפת יכולה להגדיל את כוח הקנייה, אבל רק עם הסכם שותפות ברור מהיום הראשון. ראו הסכם שותפות והסכם שותפים.
סימנים שההשקעה לא מתאימה לכם
- אתם לא מבינים איך בדיוק נוצר הרווח.
- אין לכם דרך לצאת אם תצטרכו את הכסף.
- ייתכן שתידרשו להזרים כסף נוסף, ואין לכם אותו.
- לוחצים עליכם להחליט מהר.
- ההסכם מגיע בעברית "פשוטה", אבל המסמכים המחייבים באנגלית ולא ראיתם אותם.
שאלות נפוצות
עם כמה כסף אפשר להתחיל?
זה תלוי בסוג ההשקעה ובאזור. חשוב יותר מהסכום ההתחלתי הוא לשמור כרית ביטחון לתיקונים, לתקופות בלי שוכר ולהוצאות לא צפויות.
עדיף נכס אחד או כמה השקעות קטנות?
פיזור מקטין סיכון, אבל כל השקעה דורשת בדיקה וניהול. למשקיע ראשון, השקעה אחת שבדקו לעומק עדיפה לרוב על כמה שלא נבדקו כראוי.
מתי לערב עורך דין?
לפני החתימה ולפני העברת הכסף. בדיקה מוקדמת זולה בהרבה מטיפול בעסקה שהסתבכה. ראו כשההשקעה משתבשת.
המדריך נועד למידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ השקעות.
להרחבה: כל הבדיקות שחובה לעשות לפני שמשקיעים, עם מקרים אמיתיים, במדריך השקעות נדל"ן בארצות הברית: המדריך המלא למשקיע הישראלי.
